Пенза, 2 июля 2008. PenzaNews. Согласно аналитическим данным, средняя стоимость 1 кв. метра жилья в Пензе на начало июня 2008 года составила около 40 тыс. рублей. Несмотря на то, что в весенние месяцы рынок недвижимости буквально «стоял», предложение было стабильным. Однако, в связи с общими инфляционными тенденциями цены на квартиры выросли более чем на 12%. Эксперты считают, что дальнейшее повышение цен произойдет ближе к осени.

Анализ рынка жилой недвижимости по состоянию на начало июня 2008 г.Итоги 2007 года

Анализируя ежемесячный рост цен на жилую недвижимость и на строительно-монтажные работы (СМР) в 2007 году, необходимо отметить снижение темпов роста цен на недвижимость (пунктирная линия на графике 1) в начале года (январь-март), что объясняется завершением традиционного сезона роста цен. В течение следующих месяцев (март-апрель) темпы выровнялись и незначительно колебались до конца года. Темпы роста на строительно-монтажные работы в течение 2007 года были стабильны и с апреля месяца по динамике совпадали с индексом цен на жилую недвижимость.

Иными словами, на завершающем этапе сезонного роста цен, данный рост был обусловлен больше рыночными факторами, чем удорожанием СМР а, начиная с апреля месяца, рост цен на рынке жилой недвижимости был обусловлен только удорожанием СМР. В целом, за анализируемый период цены на СМР выросли на 26%, а на жилую недвижимость на 60%. Индексы роста цен и индексы цен строительно-монтажных работ по Пензенской области, в % к предыдущему месяцуГрафик 1На начало июня 2008 года
В начале июня на рынке вторичной недвижимости г. Пензы предложения составили 1010 объектов и распределились по типам квартир следующим образом.Структура предложений по типам недвижимостиДиаграмма 1

Основная доля рынка – 37% – приходится на однокомнатные квартиры, значительные доли – 24% - двухкомнатные квартиры и 19% - комнаты на общей кухне, трехкомнатные квартиры 18%, четырехкомнатные квартиры занимают незначительную часть рынка.

В целом в сравнении с предыдущим месяцем общее предложение выросло на 20%.

Предложения на рынке жилья в районах Пензы

Один из самых важных факторов влияния на стоимость квартиры оказывает местоположение – район расположения квартиры. Среди риэлтерского сообщества принято весь город делить на такие районы, которые не совпадают с административным делением и внутри которых, обычно цены незначительно колеблются.

Классификация имеет несколько вариантов. В данном случае для удобства анализа был выбран более укрупненный. Районы города Пенза: Центр, Автовокзал, Арбеково, Ахуны, ГПЗ-24, Заводской, Западная поляна, КПД, Лесной пос., Маяк, Монтажный, Окружная, Пенза2, Пенза3, Пенза4, Север, Совхоз-техникум, Тепличный, Терновка, Шуист, Южная поляна.

Как показало исследование, основная доля предложений приходится на районы Арбеково и Центр.

Структура предложения по районамГрафик 2Классификация квартир в Пензе по типу планировки: - «брежневки» и «хрущевки», «сталинки» – квартиры, построенные в 70-80-е годы. Основное отличие: у первых раздельное размещение санузла и ванной комнаты, а также жилых комнат, реже встречается последний тип, но ценится за высоту 3–3,5 м помещений и большие площади квартир;

- «улучшенной планировки» – квартиры постройки после 80-х годов, отличающиеся увеличением площадей, как жилой, так и вспомогательной;

- «125 и 90 серии» – главное отличие в площади кухни (соответственно 8 кв.м. и до 10 кв.м.). Эту категорию часто относят к типу улучшенной планировки;

- «гостинки» – квартиры гостиничного типа жилой площадью 12 кв.м. или 16 кв.м. Они отличаются маленькой вспомогательной площадью и кухни;

- «элитное» – обычно участниками рынка воспринимается элитным такой тип жилья, где предусматривается свободная планировка и расположение в административном и деловом центре города (в отличие от общепринятого в мире восприятия – охраняемая территория, консьержка, подземная автостоянка, не более двух квартир на одной площадке и т.д.).Для ретроспективного обзора проанализированы рыночные данные за период май 2006 г. – начало июня 2008 г. (График 3). Единица сравнения – средняя стоимость жилья (в рублях) в расчете на квадратный метр общей площади.
Динамика среднерыночной стоимости (вторичный рынок), рублейГрафик 3 На представленном графике видно, как рынок, переживший значительный подъем в июле 2006 года – феврале 2007 года, стабилизировался и значительных изменений до середины лета 2007 года не претерпел.

Начиная с июня 2007 года и по ноябрь месяц 2007 года темпы роста цен на недвижимость полностью совпадали с темпами роста цен на строительно-монтажные работы, что явилось следствием снижения активности на рынке.

В декабре 2007 года – январе 2008 года наблюдался незначительный подъем, что можно объяснить сезонным колебанием (обычное состояние рынка в зимние месяцы) и политическими ожиданиями граждан.

В весенние месяцы рынок недвижимости буквально «стоял», спрос упал, предложение было стабильным. Однако, в связи с общими инфляционными тенденциями цены за последние два месяца на квартиры выросли более чем на 12%.

Профессионалы настроены на дальнейшее повышение цен ближе к осени, что не удивительно, ведь это уже «сезонный рост» цен на недвижимость. Таблица стоимости 1 кв. м. жилья в районах Пензы на начало июня 2008 года (скачать, RAR, 9 кб)

Анастасия Стрельцова, оценщик первой категории,
газета «Жилье - покупка, продажа, обмен. Пенза»,
Телефон: (8412) 440-003.