Пенза, 12 марта 2019. PenzaNews. 34 тыс. эскроу-счетов намечено открыть в России к концу 2019 года. Такой целевой показатель обозначен в национальном проекте «Жилье и городская среда». При этом именно в текущем году должен произойти переход от строительства домов с использованием средств дольщиков к банковскому кредитованию и другим формам финансирования, минимизирующим риск для покупателей недвижимости.

Фотография © PenzaNews Купить фотографию

Рубежной датой является 1 июля. С этого числа застройщики будут обязаны начать использовать механизм эскроу-счетов. Планируется сделать и исключения, но о них немного позднее.

Что такое эскроу-счет?

В случае с долевым строительством это специальный счет, на который покупатель квартиры вносит деньги единовременно или в рассрочку. Он имеет целевой характер. Средства передаются застройщику только после ввода жилья в эксплуатацию.

Право на открытие таких счетов имеют не все банки, а только те, которые соответствуют определенным критериям, установленным правительством страны. Перечень уполномоченных учреждений регулярно обновляется на сайте ЦБ РФ. По состоянию на 1 февраля, в нем числится 63 банка.

«Чтобы войти в этот список, банки должны иметь универсальную лицензию и участвовать в системе страхования вкладов. Они также должны иметь высокий кредитный рейтинг: не ниже «A-(RU)» кредитного рейтингового агентства «АКРА» или не ниже уровня «ruА-» кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА», — поясняют в пресс-службе регионального отделения Волго-Вятского главного управления Банка России.

Первые сделки по счетам эскроу в Пензенской области

В регионе данный механизм только начали внедрять. Первым жилым домом, который возводится с использованием счетов эскроу, стало строение №42 в микрорайоне «Город Спутник». Застройщиком выступает компания «Земстрой», входящая в холдинг «Термодом». Сделки заключены в Пензенском отделении Сбербанка.

16-этажный дом будет построен в квартале между улицами Светлой и Олимпийской. По плану, его намечено сдать в эксплуатацию в IV квартале этого года.

По словам заместителя управляющего Пензенским отделением Сбербанка Олега Калачева, в настоящее время на рассмотрении в учреждении находится примерно 10 объектов, при возведении которых планируется использовать счета эскроу.

«Это пять крупных застройщиков Пензы и области», — говорит он, добавляя, что по ряду домов предстоит принять кредитные решения.

Какие объекты будут завершать по старым правилам финансирования?

В связи с тем, что перейти на работу с эскроу-счетами одномоментно невозможно, Минстрой России разработал ряд критериев. С их помощью предлагается определить те объекты, завершать которые застройщики смогут по старым правилам.

27 февраля соответствующий документ был вынесен на общественное обсуждение. Окончательную позицию по этому вопросу намечено сформировать в апреле.

«Критерии включают в себя степень готовности проекта и количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ), а также методику определения соответствия критериям. Предложенная минимальная степень готовности проекта — 30%, а количество заключенных ДДУ — не менее 10%. Мы считаем, при таких показателях объект с высокой долей вероятности будет завершен и успешно введен в эксплуатацию», — отмечает заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Комментируя тему перехода на эскроу-счета, в Госжилстройтехинспекции Пензенской области, осуществляющей государственный контроль и надзор в сфере долевого строительства, уточняют, что в настоящее время 15 застройщиков по 28 объектам уже подготовили или только оформляют пакеты документов для предоставления в кредитные организации.

«В связи с высокой строительной степенью готовности — более 30% — девять застройщиков планируют завершить строительство 28 объектов по старой схеме без использования счетов эскроу», — говорится в ответе на редакционный запрос ИА «PenzaNews» за подписью врио начальника Госжилстройтехинспекции региона Александра Киндаева.

Что меняется для дольщиков?

Отношения между покупателем жилья и застройщиком после перехода на новый механизм будут начинаться, как и раньше, с договора участия в долевом строительстве. Именно в нем перечислены все права и обязанности сторон, включая порядок расчетов, а также сроки ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры. Такой договор подлежит регистрации в Росреестре.

Затем при использовании эскроу-счетов в цепочку добавляется банк, выбранный застройщиком. Для этого компания, занимающаяся возведением жилья, и кредитно-финансовое учреждение заключают соглашение о взаимодействии. В нем прописано, в каком отделении ждут дольщика для открытия счета эскроу и внесения на него денежных средств.

«В ДДУ может быть предусмотрена единовременная оплата или по графику, но не позднее даты ввода объекта в эксплуатацию. Механизм уже отлажен. Мы видим, что никаких сложностей у нас в Сбербанке нет», — отмечает заместитель управляющего пензенским отделением Олег Калачев.

Новый порядок призван защитить людей от нецелевого использования денег, внесенных в счет оплаты жилья. Раньше старые проекты нередко достраивались за счет средств новых дольщиков, которые в итоге рисковали не получить свои квартиры в срок. Процесс напоминал принцип пирамиды.

В то же время если раньше дольщиков беспокоила только надежность застройщика, теперь их будет волновать и стабильность банка, в который они несут деньги.

Чтобы обезопасить средства граждан, счета эскроу включили в систему страхования вкладов. В случае наступления страхового случая возмещение будет выплачиваться в размере 100% суммы, находящейся на счете, но не более 10 млн. рублей.

В холдинге «Термодом», который, по данным единого реестра застройщиков, стал лидером по объемам ввода жилья в Пензенской области по итогам 2018 года, назвали надежность банка главным критерием при выборе уполномоченной организации для открытия счета эскроу. Также имеют значение условия кредитования.

«При строительстве домов застройщик может использовать как собственные средства, так и заемные. Во втором случае нам важна процентная ставка. Безусловно, предпочтение будет отдано банку с более низким процентом по кредиту. Это плюс не только для застройщика, но и для покупателей квартир», — говорит директор по маркетингу строительного холдинга «Термодом» Татьяна Планина, подчеркивая, что чем ниже ставка, тем в конечном счете меньше переплачивает владелец жилья.

Другими критериями при выборе банка, по ее словам, являются требования к размеру собственных средств застройщика при кредитовании, оперативность работы, шаговая доступность отделений и прочие.

Переход на эскроу-счета и рост цен на жилье

Ожидается, что повсеместное использование эскроу-счетов приведет к росту цен. В этом сходятся многие участники процесса. Но вот насколько подорожают квартиры в новостройках, пока ясности нет.

Заместитель главного редактора газеты «Улица Московская» Евгений Малышев, отвечая на этот вопрос от лица объединения пензенских обманутых дольщиков «Бездомный полк», предположил, что увеличение составит минимум 30% в год, так как застройщикам придется брать кредиты в банках.

«Все это будет за счет населения. Кроме того, рост цен на жилье сильно понизит спрос, а значит, и предложение. Строить будут по капле в год. Мелкие застройщики точно погибнут, что приведет к дальнейшей монополизации рынка и очередному скачку цен на квадратный метр. Надеемся, что гибель мелких застройщиков не приведет к появлению новых обманутых дольщиков», — рассуждает он.

В целом «Бездомный полк» оценивает введение эскроу-счетов в долевом строительстве как «очередную попытку власти сбросить с себя груз проблем за счет населения». Пензенцы, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков, опасаются, что новый механизм не до конца продуман, а поэтому не сможет в полной мере защитить дольщиков в будущем.

«Где гарантия, что банки с эскроу-счетами не схлопнутся так же, как страховые компании, которые якобы защищали интересы дольщиков и должны были выплатить нам деньги в случае банкротства «Пензастроя»? Несколько лет назад государство так же уверенно утверждало, что эта схема рабочая. Но в реальности все оказалось не так», — отмечает Евгений Малышев.

Генеральный директор строительной группы «Рисан» Ольга Канакина считает, что введение эскроу-счетов по большому счету не дает никаких преимуществ застройщикам.

«Меняется вид оплаты: застройщик строит либо за свои денежные средства, либо за счет привлечения кредита», — поясняет она.

По ее словам, первоначальная ставка у банков планируется на уровне 11–12%, а затем ожидается снижение до 5–6%. При этом делать прогноз о том, насколько вырастут цены на жилье в новостройках Пензы, руководитель группы «Рисан» не стала.

Такие застройщики, как «Территория жизни» и «Пензгорстройзаказчик», тему обязательного перехода на эскроу-счета, в том числе влияние данного механизма на стоимость квартир, предпочли не комментировать. По мнению же директора по маркетингу строительного холдинга «Термодом» Татьяны Планиной, не вызывает сомнения тот факт, что обязательное использование эскроу-счетов повлечет за собой рост цен.

«Насколько — пока сказать сложно, так как по факту еще ни один дом, продающийся с использованием эскроу-счетов, не введен в эксплуатацию. Некоторые эксперты полагают, что итоговая стоимость 1 кв. метра для потребителя вырастет на 15–20%. Так ли это будет, покажет время. Думаю, в Пензенской области стоимость жилья вырастет как минимум на 6–7%. Это средняя процентная ставка, которую устанавливают банки при кредитовании застройщиков», — говорит она.

Даже если у компании хватит собственных средств и потребности обращаться в банк не будет, избежать повышения стоимости жилья все равно не удастся.

«Важно понимать, что деньги дольщиков застройщик получит после ввода дома в эксплуатацию, а значит, пройдет значительное время. Таким образом, на стоимость жилья повлияет и инфляция», — добавляет Татьяна Планина.

Вместе с тем, на ее взгляд, в целом эскроу-счета — довольно действенный механизм защиты дольщиков в условиях, когда даже крупные застройщики с хорошей репутацией не защищены от банкротства. Но есть ряд моментов, нуждающихся в доработке.

«Так, при кредитовании каждый банк указывает процент вложения собственных средств застройщика. Минимальный — 10–15%. Однако зачастую банки дают оценку проекта или квартир, не совпадающую с реальной рыночной стоимостью. У них она ниже. Получается, маржинальность проекта уменьшается. В этом случае банк повышает минимальный процент собственных средств застройщика, например, до 25%, а в других регионах были случаи — и до 50%. Это действительно большие суммы, которые застройщик не может ниоткуда взять. Данная проблема особенно актуальна в регионах, где цена квадратного метра близка к себестоимости. Хотелось бы, чтобы ее решением и вообще анализом таких ситуаций занялись на федеральном уровне», — отмечает директор по маркетингу строительного холдинга «Термодом».

Обманутые дольщики уйдут в прошлое?

По данным на конец января 2019 года, только в 17 регионах России отсутствуют проблемные объекты. Все остальные субъекты федерации пока не смогли полностью решить вопрос с вводом новостроек, для строительства которых привлекались средства дольщиков. В целом же по России в начале года насчитывалось 894 проблемных дома, по которым заключено более 98 тыс. договоров долевого участия.

Опрошенные ИА «PenzaNews» эксперты — как из строительной отрасли, так и из банковской сферы — сошлись во мнении, что в сложившихся условиях важно заняться не только решением вопросов, накопившихся за последние годы, но и создать условия, при которых риск появления новых обманутых дольщиков будет сведен к минимуму, а еще лучше — к нулю. Механизм использования эскроу-счетов рассматривается как один из способов защитить покупателей новых квартир.

При этом участники рынка рассчитывают, что государство сможет грамотно отрегулировать деятельность в этой сфере и переход на новую систему финансирования не будет сдерживать развитие отрасли.

Светлана Полосина