Пенза, 1 августа 2019. PenzaNews. Почти два года назад — в августе 2017-го — в Пензенской области был принят региональный закон, в котором прописан механизм решения проблемы обманутых дольщиков в части восстановления прав граждан, пострадавших от действий недобросовестных компаний. Для тех, кто взялся ввести долгострои в эксплуатацию, субъект федерации предусмотрел несколько вариантов. Они могут рассчитывать на предоставление в аренду земельных участков без торгов на льготных условиях и выделение субсидий на возмещение фактически понесенных затрат. Также в законе упоминается о возможности компенсации расходов на обустройство кровли.

Фотография © PenzaNews Купить фотографию

Наибольшее количество незавершенных объектов после себя оставила обанкротившаяся компания «Пензастрой». Всего их насчитывается семь. Это дома в Пензе на улицах 8 Марта, Ново-Казанской, Рахманинова, ЖК «Райки» на Пушкина — первая и вторая очереди, а также ЖК «Лукоморье» в селе Засечном — первая и вторая очереди. В апреле 2018 года они были внесены в реестр проблемных.

К тому времени межведомственная рабочая группа во главе с председателем правительства Пензенской области Николаем Симоновым вовсю занималась поиском оптимальных вариантов. С одной стороны, ключевой задачей было привлечение на стройплощадки компаний, способных завершить начатое «Пензастроем». С другой — требовалось найти ресурсы, чтобы впоследствии рассчитаться за проделанную работу и при этом соблюсти баланс интересов региона, города и строительных компаний. Параллельно нужно было сдерживать недовольство людей, вложивших деньги в жилье, но не получивших обещанных квартир.

На этом этапе Пензенский регион, как и многие другие, фактически на ощупь прокладывал свой путь, так как готовых решений на тот момент не было.

Поиск подходящих земельных участков

Работа по формированию участков, которые можно предложить застройщикам, ведется уже длительное время. В январе 2018 года мэр Пензы Виктор Кувайцев пояснил, что рассматриваются как свободные от зданий и сооружений земли, так и территории с ветхими домами, требующими расселения.

В том же месяце городская администрация обнародовала информацию о 12 земельных участках, которые планировалось использовать для решения проблемы обманутых дольщиков. В августе власти вели речь уже о 24 потенциально рассматриваемых территориях и обсуждали необходимость поиска дополнительных.

Сопоставляя имеющиеся в распоряжении ИА «PenzaNews» материалы, включая многочисленные ответы на редакционные запросы за период 2018–2019 годов, можно сделать вывод о том, что ясности с земельными участками нет до сих пор. Все это время менялся их адресный перечень, площадь и границы.

Еще в июне прошлого года губернатор Иван Белозерцев констатировал, что по земельным участкам есть проблемы. Видимо, часть из них пока не получилось решить.

В пользу этого предположения говорит и несбывшийся прогноз Николая Симонова. В феврале 2019 года, убеждая дольщиков в необходимости создания жилищно-строительного кооператива, он заявил, что работа по формированию участков будет завершена не позднее апреля, но финальная точка так и не поставлена.

Комментируя сложившуюся ситуацию, вице-мэр Магомед Агамагомедов обратил внимание на то, что на части земель располагались аварийные многоквартирные дома. В ряде случаев урегулировать с гражданами вопрос расселения в досудебном порядке не получилось.

«Администрация города была вынуждена обращаться в суды общей юрисдикции с исковыми заявлениями к собственникам об изъятии жилых помещений путем выплаты возмещения и к нанимателям — о выселении с предоставлением другого благоустроенного помещения», — разъяснил он.

При этом, по утверждению Магомеда Агамагомедова, на сегодняшний день «проблемные моменты, которые не представляется возможным решить, отсутствуют».

Земельные участки не готовы, но стройка продолжается

Во второй половине 2018 года на большинстве проблемных площадок «Пензастроя» работы были возобновлены. По два объекта взяли на себя холдинг «Термодом» (первая очередь ЖК «Райки» и дом на улице 8 Марта) и «Новое решение» (дома на улицах Ново-Казанской и Рахманинова). Организация «Пенза-Стройком» согласилась достроить вторую очередь ЖК «Райки», а группа «Энтазис» и фирма «Новострой» — первую и вторую очереди ЖК «Лукоморье» соответственно.

Как отмечалось ранее, основанием для выхода на проблемные объекты были четырехсторонние соглашения о производстве работ, направленных на предотвращение разрушения домов и закрытие контура. Их заключили Госжилстройтехинспекция Пензенской области как надзорный орган; ОАО «Пензастрой» в лице конкурсного управляющего как застройщик; дольщики и строительные компании, выступающие в качестве подрядчиков.

Данные соглашения правоустанавливающими документами для предоставления земли и субсидий являться не могут. По большому счету в них лишь закреплен основной принцип взаимодействия сторон: «Стройка — сейчас, земля и деньги — потом». На сегодняшний день можно говорить о том, что «потом» пока не наступило.

В соглашениях также был прописан механизм достройки. Как следует из ответа Николая Симонова на запрос ИА «PenzaNews», по одному объекту — первой очереди ЖК «Райки» на улице Пушкина — он оказался изменен. Первоначально обсуждалось предоставление «Термодому» земельного участка, а, по последним данным, теперь речь идет о компенсации фактически понесенных затрат.

По имеющейся информации, такая ситуация сложилась из-за того, что два участка, которые были сформированы «Термодомом» за счет собственных средств, администрация города предоставить не смогла. По той причине, что не все аварийные дома удалось расселить, площадь предоставляемых земель уменьшилась, в результате чего формируемых участков хватило только на достройку жилого дома на улице 8 Марта.

Он, кстати, является единственным в Пензе проблемным объектом, достраиваемым по процедуре смены застройщика. Основные формальности, связанные с ней, компанией уже пройдены. В начале года суд удовлетворил заявление ООО «ПКФ «Термодом» о намерении стать приобретателем объектов незавершенного строительства и земельного участка на улице 8 Марта и исполнить обязательства застройщика. Федеральная налоговая служба с этим не согласилась и подала апелляционную жалобу, но в марте она была оставлена без удовлетворения.

Если вернуться к перечню земель, которые намечено предоставить застройщикам в аренду в рамках решения проблемы обманутых дольщиков в Пензе, то на данный момент он насчитывает 11 территорий, ограниченных улицами: Шмидта, 9 Января и Ленина (ориентировочная площадь участка — 1,28 га); Гагарина, Шмидта и Крупской (1,57 и 3,1 га); Ударной и Комсомольской (0,32 га); Леонова и Комсомольской (0,36 га); Глазунова, Рахманинова и 5-м Виноградным проездом (0,9 га); Коммунистической, Толстого, Ворошилова и Пугачева (1 га); Гоголя, Чкалова, Набережной реки Мойки и Свердлова (0,28 га); Антонова (26,7 га); Измайлова (3,1 га); Калинина и Богданова (1,28 га).

Какая именно компания сможет осваивать каждую из перечисленных территорий, определено в соглашении между застройщиками и областным правительством, подписанном губернатором.

От принятия закона до МИПа

Между тем, согласно региональному закону, принятому два года назад, ключевым документом, является распоряжение губернатора о признании инвестиционного проекта масштабным. Именно распоряжение о масштабном инвестиционном проекте (МИП) — то, чего сейчас ждут застройщики. Но в настоящее время оно не может быть подписано по объективным причинам.

Первая связана как раз с земельным вопросом. Участки на сегодняшний день администрацией Пензы не сформированы.

По словам вице-мэра Магомеда Агамагомедова, эту работу намечено завершить в III квартале 2019 года. Николай Симонов в качестве предполагаемого срока назвал август-сентябрь.

Еще один немаловажный аспект связан с затянувшейся процедурой создания жилищно-строительного кооператива. Дольщики приняли соответствующее решение только 24 мая. После этого конкурсный управляющий направил в суд заявление о передаче ЖСК «Единый» прав застройщика в отношении незавершенных объектов «Пензастроя». Первое заседание было назначено на начало июля, но суд перенес рассмотрение вопроса на середину августа. Даже в случае принятия положительного решения не исключено, что оно не будет обжаловано. Тогда момент, когда кооператив получит в свое распоряжение проблемные дома и станет новым застройщиком, будет отложен до октября 2019 года.

Почему это важно? Согласно региональному закону, именно новый застройщик, то есть жилищно-строительный кооператив, должен будет заключить договоры с подрядчиками, которые официально возьмут на себя обязательства по достройке домов взамен на земельные участки и субсидии.

Следует отметить, что в соглашении, которое было заключено в правительстве Пензенской области 8 мая 2019 года по инициативе дольщиков, указано: на дату его подписания какие-либо другие компании, кроме тех, которые уже вышли на объекты, не заявляли о своей готовности завершить проблемные стройки.

По данным главы пензенского правительства Николая Симонова, подписание распоряжения губернатора Пензенской области о признании инвестиционных проектов масштабными запланировано на август–сентябрь текущего года. Это соответствует заявленным срокам завершения формирования земельных участков.

Вложения на сотни миллионов

Сумму уже понесенных застройщиками затрат в Госжилстройтехинспекции, которая осуществляет государственный контроль в области долевого строительства, назвать затруднились, сославшись на то, что у коммерческих компаний отсутствует обязанность представлять ведомству такие сведения. В правительстве региона заявили, что не вправе разглашать данную информацию.

Вместе с тем, как удалось узнать, разброс сумм у разных застройщиков значительный.

Как сообщил ИА «PenzaNews» один из учредителей ООО «Новострой» Сергей Фадеев, организация вложила несколько миллионов рублей, но надо учитывать, что она вышла на объект относительно недавно — весной 2019 года. К тому же, по его словам, работы на второй очереди ЖК «Лукоморье» ведутся не так активно, как хотелось бы, поскольку компания ждет решения о передаче прав застройщика ЖСК и подписания всех необходимых бумаг.

У «Термодома» и «Нового решения» порядок затрат иной, при этом они достраивают по два объекта и трудятся на стройплощадках уже около года.

Так, в компании «Новое решение» оценивают свои вложения в дом на улице Ново-Казанской примерно в 161 млн. рублей, в объект на улице Рахманинова — почти в 134 млн. рублей. В холдинге «Термодом» сообщили, что при достройке первой очереди ЖК «Райки» освоено около 114 млн. рублей, а по объекту на улице 8 Марта сумма превысила 130 млн. рублей. Также компания понесла затраты в размере 25 млн. рублей на расселение аварийных домов в рамках подготовки земельных участков.

Кроме того, у застройщиков были расходы на подготовку проектно-сметной документации и прохождение госэкспертизы.

Уже упоминалось о том, что из этих четырех объектов регион планирует компенсировать затраты на завершение строительства домов на улице Пушкина и Рахманинова. Вопрос в том, когда именно это произойдет. Ответа на него нет.

Известно, что в бюджете Пензенской области на 2019 год и плановый период 2020–2021 годов предусмотрена статья расходов на соответствующие субсидии подрядчикам. На текущий год заложено 200 млн. рублей.

По информации Николая Симонова, по состоянию на 26 июля фактически понесенные затраты в сумме 125 млн. 916 тыс. рублей уже компенсированы подрядчику, взявшемуся за достройку проблемного объекта АО «Декор-Трейд» — ранее готовность ввести ЖК «Маяковский» в эксплуатацию выразил «Пензенский строитель». Планируется ли в этом году заложить дополнительные финансовые средства на субсидии для других компаний, председатель регионального правительства не уточнил.

Сколько дольщикам ждать своих квартир?

Вопросы, связанные с завершением пензенских долгостроев, решаются в соответствии с дорожной картой, которая была утверждена на уровне области. Она предусматривает, что строительство всех проблемных объектов будет окончено не позднее 31 декабря 2020 года.

Вместе с тем некоторые компании намерены выполнить поставленную задачу раньше — уже в 2019-м. Это подтверждают и в жилищной инспекции, и в правительстве.

Если застройщики на самом деле смогут реализовать эти планы, то люди наконец отпразднуют долгожданное новоселье, а у региона станет на одну проблему меньше. Пензенские власти напрямую заинтересованы в этом, поэтому должны позаботиться о выполнении своей части обязательств.

Светлана Полосина